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Immobilienkauf und Recht: Das gilt es zu beachten

Ein Wohnungs-, Haus- oder Grundstückskauf ist ein komplexes Rechtsgeschäft. Notar Gert Kössler klärt über die wichtigsten rechtlichen Aspekte eines Immobilienkaufs auf.

 

Immobilienkauf und Recht: Das gilt es zu beachten

 

Was müssen Käufer einer Immobilie rechtlich abklären? Gibt es Stolpersteine?

Gert Kössler: Diese Frage lässt sich nicht einheitlich für alle Käufer bzw. alle Kaufobjekte beantworten. Es gibt zwar Punkte, die für alle Käufe gleichermaßen gelten. Abhängig davon, was ich kaufe und zu welchem Zweck, gibt es aber unterschiedliche rechtliche Schwerpunkte.

Was gilt es beim Kauf einer Immobilie allgemein zu beachten?

Das Ziel jedes Käufers ist der Erwerb des lastenfreien Eigentums. Das heißt, der Vertragserrichter hat im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages zu prüfen, ob und welche Belastungen bezüglich der konkreten Immobilie bestehen und sicherzustellen, dass vorhandene Lasten gelöscht werden, wenn deren Übernahme nicht ausdrücklich unter den Vertragsteilen vereinbart wurde. Dazu hat er insbesondere mit Banken, zu deren Gunsten Pfandrechte im Grundbuch eingetragen sind, in Kontakt zu treten, um zu klären, unter welchen Voraussetzungen diese in eine Löschung einwilligen. Andere Lasten, die einen Verkauf erschweren oder gar verhindern können, sind ebenfalls abzuklären, etwa Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Vorkaufsrechte zu Gunsten Dritter.

Welche Rolle spielt es dann, was ich kaufe?

Beim Kauf eines Baugrundstückes oder einer bebauten Liegenschaft mit vermeintlichem Erweiterungspotential bedarf es einer Erhebung der für die Bebaubarkeit maßgeblichen Parameter. Nicht übersehen werden sollte dabei auch die Beurteilung, ob eine Erschließung des Grundstückes in der erforderlichen Form gesichert ist, also zum Beispiel offenkundig vermeintlich bestehende Dienstbarkeiten auch wirklich im Grundbuch sichergestellt sind. Derartige Dienstbarkeiten sollten auch inhaltlich beurteilt werden. Sollte etwa eine Zufahrt zwar eingeräumt, inhaltlich aber eindeutig auf den Bedarf eines klassischen Einfamilienhauses beschränkt sein, wäre dies ein Problem, wenn auf der erschlossenen Liegenschaft ein Mehrparteienhaus entstehen soll. Diese Frage wird sich beim Erwerb einer Wohnung eher nicht stellen. Beim Kauf einer Wohnung macht es dagegen Sinn, zu überprüfen, ob die Beschreibung der Wohnung laut den im Grundbuch erliegenden Urkunden mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmt. Insbesondere bei Zubehörobjekten wie Stellplätzen, Kellern und Gartenanteilen gibt es hier gelegentlich Klärungsbedarf und rechtliche Mängel, die für den Käufer kaufentscheidend sein können. Sinnvoll ist es beim Kauf einer Wohnung auch, die Hausverwaltung zu kontaktieren. Darüber kann in Erfahrung gebracht werden, ob an einem Gebäude eventuell erheblicher Investitionsbedarf besteht, der in der Preisbildung noch nicht ausreichend berücksichtigt wurde. In diesem Zusammenhang ist auch interessant, ob eine Reparaturrücklage ordnungsgemäß gebildet wurde und für anstehenden Sanierungsbedarf ausreichende Deckung bietet.

Inwiefern spielt es eine Rolle, wofür ich eine Immobilie erwerbe?

Wesentlich und durchaus auch von rechtlicher Bedeutung ist die Vorfrage, zu welchem Zweck eine Wohnung erworben wird. So kann zum Beispiel die schön renovierte Wohnung in einem „Altbau“ zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses sehr gut geeignet sein, aufgrund allenfalls bestehender Beschränkungen durch das geltende Mietrecht als Anlageobjekt jedoch eine schlechte Wahl darstellen. Manche Dienstleistungen lassen sich auch gut in Wohnungen ausüben. Wenn eine derartige Nutzung angedacht wird, sollte vor dem Kauf geklärt werden, ob die Verwendung des Kaufobjektes für die angedachte Nutzung verwendet werden darf.

Wie läuft der Kauf einer Immobilie ab?

Der Käufer nimmt am sinnvollsten eine kostenlose Erstberatung bei einem ausgewählten Vertragserrichter in Anspruch. Dieser wird die oben aufgeworfenen Fragen betreffend das Objekt und die Vorstellungen der Parteien erfragen und mit ihnen klären. Soweit Informationen fehlen oder von den Parteien noch nicht eingeholt werden konnten, wird der Vertragserrichter diese erheben. Im Falle seiner Beauftragung wird er einen Entwurf des Kaufvertrages vorbereiten, auf bei seinen Erhebungen aufgefallene Hürden und potentielle Stolpersteine hinweisen und versuchen, die Parteien bei einer diesbezüglichen Einigung zu unterstützen. Wie bereits erwähnt, sind bestehende Belastungen abzuklären. Nach erfolgter Abstimmung wird der Vertrag vor dem Notar beglaubigt unterschrieben. Vom Vertragsverfasser werden Steuern und Gebühren selbstberechnet, bei den Parteien eingehoben und an das Finanzamt abgeführt. Soweit ein Käufer den Kaufpreis zum Teil über eine Bank oder Bausparkasse finanziert, hat der Vertragsverfasser auch diesen gegenüber als Treuhänder zu fungieren, damit der Kaufpreis schon vor der Eintragung im Grundbuch bereitgestellt werden kann. Wenn alle Unterlagen vorliegen, die die Eintragung des Eigentums des Käufers, die Löschung bestehender Belastungen und die Sicherstellung der den Käufer finanzierenden Banken ermöglichen, stellt der Notar den Grundbuchsantrag.

Wann zahle ich als Käufer den Kaufpreis?

Bei Immobilientransaktionen geht es immer um große Investitionen und hohe Beträge. Sicherheit bei der Abwicklung der Kaufpreiszahlung ist das oberste Gebot. Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über eine Treuhandschaft ist daher uneingeschränkt zu empfehlen. Der Käufer zahlt daher nicht direkt an den Verkäufer, sondern zunächst auf ein Treuhandkonto. Den Kaufpreis verwahrt der Treuhänder und verwendet ihn erst, wenn er den vertraglich vereinbarten Grundbuchstand sichergestellt bzw. hergestellt hat. Erst dann verlässt der Kaufpreis das Treuhandkonto. Bei seriöser Abwicklung der Treuhandschaft kann damit die Gefahr ausgeschlossen werden, dass der Kaufpreis bereits bezahlt wurde, obwohl die vereinbarte Rechtsstellung des Käufers noch nicht hergestellt wurde.

Welche Kosten entstehen für den Käufer?

Der Käufer hat für seinen Erwerb die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% und Grundbuchseintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Wertes der Immobilie (des Kaufpreises) zu bezahlen sowie die Kosten der Vertragserrichtung. Letztere sind mit dem ausgewählten Vertragserrichter zu vereinbaren. Dabei gilt es jedenfalls zu beachten, dass – gleich wie in allen Bereichen – Qualitätsunterschiede bestehen und angebotene Leistungsumfänge einander nicht immer entsprechen. Die Kosten der Vertragserrichtung und treuhändigen Abwicklung sind in Relation zum Gesamtvolumen einer solchen Investition gering. Die drohenden Nachteile bei einer Entscheidung für den vermeintlichen „Billigstbieter“ können im Einzelfall aber sehr nachteilig sein.


Die Kaufnebenkosten sollten nicht außer Acht gelassen werden. 

Gert Kössler ist öffentlicher Notar in Innsbruck und Präsident der Notariatskammer für Tirol und Vorarlberg.

Erschienen am 20.03.21 in der TT-Beilage „immo.tt.com – Tirols Immobilienbörse“

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