5 häufige Fallen im Mietvertrag

Die Wohnungssuche in Tirol ist oft nicht einfach. Hat man die passende Mietwohnung gefunden, lässt die Freude darüber so manchen unvorsichtig werden und er unterschreibt nahezu blind den Mietvertrag. Viele vertragliche Vereinbarungen sind zwar rechtlich in Ordnung, aber schlecht für den Mieter. Je nach Klausel können dem Mieter Kosten und Pflichten auferlegt werden, die er so noch nicht auf dem Schirm hat. Auf diese Fallen sollten Mieter deshalb achten:

Falle 1: Kündigungsverzicht 

Wer einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschreibt, verpflichtet sich dazu, seine Wohnung eine bestimmte Zeit lang nicht zu kündigen, kann in diesem Zeitraum aber auch nicht zum Beispiel wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.

Laut oberstgerichtlicher Judikatur ist ein Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum grundsätzlich möglich. Lediglich die völlige Ausschaltung einer vorzeitigen Vertragsaufhebung wird als sittenwidrig beurteilt. Die Möglichkeit einer sogenannten „außerordentlichen Kündigung“ aus wichtigem Grund darf also nicht ausdrücklich ausgeschlossen werden.

Eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses ist natürlich immer möglich. Mietern, die trotz vereinbartem Kündigungsverzicht ihr Mietverhältnis vorzeitig lösen möchten, ist geraten, als erstes das Einvernehmen mit dem Vermieter zu suchen. Eventuell ist eine außergerichtliche Einigung möglich. In manchen Fällen lässt der Vermieter den Mieter auch aus dem Vertrag heraus, wenn ihm dieser einen anderen Mieter vorschlägt. Eines sollte dabei klar sein: Ohne Zustimmung des Vermieters bzw. Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes bleibt der Mieter an einen vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht gebunden.

Falle 2: Staffelmiete 

In Österreich kann im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart werden, welche zu einer automatischen Erhöhung des Mietzinses zu einem vereinbarten Zeitpunkt führt. Die Mieterhöhung muss dann für mindestens ein Jahr gelten; Staffelungen im sechsmonatigen Rhythmus sind nicht zulässig.

Darüber hinaus muss die Staffelmiete in expliziten Beträgen angegeben werden und Prozentangaben sind nicht erlaubt. Bei dieser Form der Mieterhöhung kann es zu einem höheren ortsüblichen Mietzins kommen.

Wenn die Miete jedes Jahr steigt, die Finanzen des Mieters aber nicht, kann er mit der Zeit in finanzielle Not geraten. Oft ist die Staffelmiete außerdem mit einem Kündigungsverzicht verbunden. Wird der Mieter arbeitslos, kann ihn die Staffelmiete zusammen mit dem Kündigungsverzicht umso härter treffen.

Die Staffelmiete kann für den Mieter aber auch positiv sein: Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Mietstaffel von ein bis zwei Prozent im Jahr sogar von Vorteil sein. Denn wenn der Mieter keine Staffelmiete vereinbart hat und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist es möglich, dass die Standardmiete auf die vor Ort übliche Miete steigt. Eine solche Mieterhöhung muss der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch in der Regel hinnehmen.

Falle 3: Unangesprochene Mängel

Es ist ratsam, schon bei der Besichtigung Mängel anzusprechen und zu regeln, dass der Vermieter sich um die Reparatur kümmert. Bei der Übergabe sollten Sie sich die Wohnung noch einmal gründlich an­schau­en. Ist sie in dem Zustand, der versprochen wurde? Sind die vorher be­sproch­en­en Schäden repariert worden? Entsprechen die Wohn­ungs­be­standteile dem Mietvertrag? Solche und andere Details sollten in einem Über­gabe­proto­koll festgehalten werden.

Lassen Sie sich auf jeden Fall eine Kopie vom unterschriebenen Übergabeprotokoll geben, damit Sie einen Beleg in der Hand haben. Wenn Sie wieder ausziehen, ist es gut, beweisen zu können, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde.

Bei der Wohnungsbesichtigung heißt es genau hinschauen.

Falle 4: Haftungsfrage bei mehreren Mietern

Wenn eine Wohnung von mehr als einer erwachsenen Person bezogen wird, muss im Mietvertrag deutlich vereinbart sein, ob es einen Hauptmieter mit mehreren Untermietern gibt oder ob alle gleichberechtigte Hauptmieter sind. Beides kann Vor- und Nachteile haben.

Wenn mehrere Personen einen Mietvertrag als Hauptmieter unterzeichnen, entsteht rechtlich betrachtet einen sogenannte Solidarschuld. Das bedeutet gemäß Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), dass jeder Einzelne für die Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, geradestehen muss.

Wer den Mietvertrag allein unterschreibt, kann darüber entscheiden, wer Untermieter in der Wohnung wird. Hierbei muss man aber unter Umständen die Zustimmung seines Vermieters einholen. Je nachdem, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist, gelten dann im Untermietverhältnis unterschiedliche Kündigungsfristen – ganz wie bei einem Vertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter. Der Nachteil dieser Variante: Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter als einziger auf die volle Mietschuld. Das heißt, wenn ein Mitbewohner seine Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete beim Vermieter einstehen und sie notfalls selbst zahlen.

Falle 5: Ungültige Klauseln

Unterschreiben Mieter einen Mietvertrag, heißt das noch lange nicht, dass alles im Vertrag rechtsgültig ist. Die meisten Mietverhältnisse unterliegen zumindest teilweise dem Mietsrechtsgesetz (MRG). Ist eine Klausel gesetzeswidrig, verliert sie ihre Gültigkeit, auch wenn der Mieter durch seine Unterschrift seine Zustimmung erteilt hat.

Vereinbarungen in Mietverträgen, die von den Regelungen des MRG zum Nachteil der Mieter abweichen, sind unwirksam. Abweichungen vom MRG zum Vorteil des Mieters sind erlaubt.

Häufige rechtswidrige und daher unwirksame Klauseln betreffen vor allem die Behebung von Schäden auf Kosten des Mieters und das Betreten der Wohnung durch den Vermieter – nicht nur aus dringenden Gründen wie etwa bei Gefahr in Verzug.

Weiters sind beispielsweise Klauseln ungültig, die unwesentliche Veränderungen an der Mietwohnung wie das Anbohren von Fliesen verbieten. Auch ein generelles Verbot von Haustieren ist nicht zulässig, denn kleine Tiere wie Hamster oder Meerschweinchen dürfen gehalten werden. Klauseln, die ein verpflichtendes Ausmalen der Wohnung bei Auszug besagen, sind ebenso rechtswidrig.

Fallen vermeiden: Mietvertrag überprüfen lassen

Mietverträge sollten vor dem Unterzeichnen gegebenenfalls auch noch von Experten, beispielsweise einer Mieterschutzorganisation, durchgecheckt werden. Ist es dafür bereits zu spät und der Mietvertrag unterschrieben, könnte sich eine Überprüfung dennoch auszahlen: So könnten Experten aufzeigen, welche Punkte unzulässig und somit nicht durch den Vermieter einklagbar sind.